AGB´s

Allgemeine Geschäftsbedingungen zwischen Depenbrock Immobilien und Kunden als Verbraucher

§ 1 Weitergabeverbot

Sämtliche Informationen einschließlich der Objektnachweise des Maklers sind

ausdrücklich für den Kunden bestimmt. Diesem ist es ausdrücklich untersagt, die

Objektnachweise und Objektinformationen ohne ausdrückliche Zustimmung des

Maklers, die zuvor schriftlich erteilt werden muss, an Dritte weiter zu geben. Verstößt

ein Kunde gegen diese Verpflichtung und schließt der Dritte oder andere Personen, an

die der Dritte seinerseits die Informationen weitergegeben hat, den Hauptvertrag ab, so

ist der Kunde verpflichtet, dem Makler die mit ihm vereinbarte Provision zuzüglich

Mehrwertsteuer zu entrichten.

§ 2 Doppeltätigkeit

Der Makler darf sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig werden.

§ 3 Eigentümerangaben

Der Makler weist darauf hin, dass die von ihm weitergegebenen Objektinformationen

vom Verkäufer bzw. von einem vom Verkäufer beauftragten Dritten stammen und von

ihm, dem Makler, auf ihre Richtigkeit nicht überprüft worden sind. Es ist Sache des

Kunden, diese Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Der Makler, der diese

Informationen nur weitergibt, übernimmt für die Richtigkeit keinerlei Haftung.

§ 4 Informationspflicht

Der Auftraggeber (Eigentümer) wird verpflichtet, vor Abschluss des beabsichtigten

Kaufvertrages unter Angabe des Namens und der Anschrift des vorgesehenen

Vertragspartners bei dem Makler rückzufragen, ob die Zuführung des vorgesehenen

Vertragspartners durch dessen Tätigkeit veranlasst wurde. Der Auftraggeber erteilt

hiermit dem Makler Vollmacht zur Einsichtnahme in das Grundbuch, in behördliche

Akten, insbesondere Bauakten sowie alle Informations- und Einsichtsrechte gegenüber

dem WEG-Verwalter, wie sie dem Auftraggeber als Wohnungseigentümer zustehen.

§ 5 Ersatz- und Folgegeschäfte

Eine Honorarpflicht des Auftraggebers gemäß unseren vereinbarten Provisionssätzen

besteht auch bei einem Ersatzgeschäft. Ein solches liegt z. B. vor, wenn der

Auftraggeber im Zusammenhang mit der vom Makler entfalteten Tätigkeit von seinem

potenziellen und vom Makler nachgewiesenen Hauptvertragspartner eine andere

Gelegenheit zum Hauptvertragsabschluss erfährt oder über die nachgewiesene

Gelegenheit mit dem Rechtsnachfolger des potenziellen Hauptvertragspartners den

Hauptvertrag abschließt oder das nachgewiesene Objekt käuflich erwirbt, anstatt es zu

mieten, zu pachten bzw. umgekehrt. Um die Provisionspflicht bei Ersatzgeschäften

auszulösen, ist es nicht erforderlich, dass das provisionspflichtige Geschäft mit dem

ursprünglich vorgesehenen wirtschaftlich gleichwertig im Sinne der von der

Rechtssprechung zum Begriff der wirtschaftlichen Identität entwickelten

Voraussetzungen sein muss.

§ 6 Aufwendungsersatz

Der Kunde ist verpflichtet, dem Makler die in Erfüllung des Auftrages entstandenen,

nachzuweisenden Aufwendungen (z.B. Insertionen, Internetauftritt, Telefonkosten,

Portikosten, Objektbesichtigungen und Fahrtkosten) zu erstatten, wenn ein

Vertragsabschluss nicht zustande kommt.

§ 7 Haftungsbegrenzung

Die Haftung des Maklers wird auf grob fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten

begrenzt, soweit der Kunde durch das Verhalten des Maklers keinen Körperschaden

erleidet oder sein Leben verliert.

§ 8 Verjährung

Die Verjährungsfrist für alle Schadensersatzansprüche des Kunden gegen den Makler

beträgt 3 Jahre. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem die die

Schadensersatzverpflichtung auslösende Handlung begangen worden ist. Sollten die

gesetzlichen Verjährungsregelungen im Einzelfall für den Makler zu einer kürzeren

Verjährung führen, gelten diese.

§ 9 Gerichtsstand

Sind Makler und Kunde Vollkaufleute im Sinne des Handelsgesetzbuches, so ist als

Erfüllungsort für alle aus dem Vertragsverhältnis herrührenden Verpflichtungen und

Ansprüche und als Gerichtsstand der Firmensitz des Maklers vereinbart.

§ 10 Salvatorische Klausel

Sollte eine oder mehrere der vorstehenden Bestimmungen ungültig sein, so soll die

Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen hiervon nicht berührt werden. Dies gilt auch,

wenn innerhalb einer Regelung ein Teil unwirksam ist, ein anderer Teil aber wirksam.

Die jeweils unwirksame Bestimmung soll zwischen den Parteien durch eine Regelung

ersetzt werden, die den wirtschaftlichen Interessen der Vertragsparteien am nächsten

kommt und im übrigen den vertraglichen Vereinbarungen nicht zuwider läuft.

3. Leitfaden für die Erstellung von Individualvereinbarungen

Frei ausgehandelte Verträge, so genannte Individualverträge, haben stets Vorrang vor

Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Da das Maklervertragsrecht vom Grundsatz der

Vertragsfreiheit durchzogen ist, lassen sich durch Individualverträge wirksam alle

Vereinbarungen bis an die Grenzen der Sittenwidrigkeit, der Gesetzeswidrigkeit und

des Missbrauchs wirksam treffen. Allerdings sind Individualvereinbarungen sehr

schwierig aufzusetzen. Der Individualvertrag muss frei ausgehandelt werden, um die

unterschiedlichen Interessen, Vorstellungen, Auffassungen der Parteien festzustellen,

durchzusprechen, abzuklären und im gegenseitigen Einvernehmen zu formulieren und

abzuzeichnen.

Individualvereinbarungen sind sehr schwierig aufzusetzen. Der Individualvertrag muss

frei ausgehandelt werden, um die unterschiedlichen Interessen, Vorstellungen,

Auffassungen der Parteien festzustellen, durchzusprechen, abzuklären und im

gegenseitigen Einvernehmen zu formulieren und abzuzeichnen. Es ist dies der goldene

Kompromiss, der auszuhandeln ist. Der Makler hat dabei seinem Kunden alles offen zu

legen, was normalerweise ihm die Provision nicht gewährt, die er indes durch

Vereinbarung mit seinem Kunden gerne erfolgreich geltend machen möchte. Denn der

Makler ist darlegungs- und beweispflichtig für eine individuell ausgehandelte Klausel. Er

muss beweisen, dass ein wirkliches Aushandeln der Klausel stattgefunden hat, und

dafür steht ihm bestens ein Zeuge bei den Verhandlungen zur Verfügung. Ein solcher

Fall möge am Beispiel des Aushandelns eines qualifizierten Makleralleinauftrages

dargestellt werden: Der Makler legt seinem Kunden vereinfacht einen Formularvertrag,

einen so genannten einfachen Makleralleinauftrag in Form Allgemeiner

Geschäftsbedingungen vor und spricht mit ihm die einzelnen Klauseln durch, erläutert

ihm diese. Der einfache Makleralleinauftrag untersagt dem Kunden lediglich, während

der Laufzeit des Vertrages weitere Makler einzuschalten. Dann erklärt der Makler dem

Kunden die qualifizierte Form des Makleralleinauftrages, dass er nämlich bei selbst

gefundenen Interessenten des Auftraggebers hinzugezogen werden möchte, die

potenziellen Kaufinteressenten an ihn zu verweisen sind, damit er das Geschäft

erfolgreich abschließen kann und für den Fall des Verstoßes gegen diese Vereinbarung

die im Erfolgsfalle anfallende volle Provision erhält. Diese Individualvereinbarung sollte

dem Kunden in einem besonderen Schriftstück ausgehändigt werden, verbunden mit

einer Überlegungsfrist von vielleicht 2 Tagen längstens. Zeichnet der Kunde diese

Vereinbarung gegen, sollte die Individualvereinbarung einer Überprüfung durch die

Gerichte mit einiger Sicherheit standhalten.

Individualvereinbarungen und nicht Allgemeine Geschäftsbedingungen sind im

wesentlichen in folgenden Fällen zu schließen:

a. Bei der Vereinbarung eines so genannten qualifizierten Makleralleinauftrages

Der so genannte qualifizierte Makleralleinauftrag schränkt die Freiheit des

Maklerkunden insofern und insoweit ein, als dass der Kunde für die Dauer der Laufzeit

eines solchen Vertrages weder weitere Makler hinzuziehen darf, noch ihm der

Selbstverkauf des Objektes gestattet ist. Die Untersagung des Eigengeschäfts

bedeutet, dass während der Laufzeit des qualifizierten Makleralleinauftrages nur der

Makler berechtigt ist, das Objekt nachzuweisen und zu vermitteln, der den Vertrag mit

dem Kunden geschlossen hat und der Kunde alle Interessenten, die er selbst findet

oder die wegen des Objektankaufs an ihn herantreten, an seinen beauftragten Makler

zu verweisen, den Makler hinzuzuziehen hat, damit dieser das Geschäft erfolgreich

zwischen Verkäufer und Käufer zustande bringt. Verbunden ist dieser Fall in der Regel

mit der weiteren Vereinbarung, dass für den Fall der Verletzung der vereinbarten

Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel der Auftraggeber die volle Provision

übernimmt.

b. Beim Erwerb des Objektes in der Zwangsversteigerung

Zur Provisionssicherung des Maklers im Falle des Objekterwerbs des Kunden im Wege

der Zwangsversteigerung ist eine Individualvereinbarung zu treffen. Dies ist deswegen

erforderlich, weil das Maklervertragsrecht dem Makler einen Provisionsanspruch für den

Nachweis oder die Vermittlung eines Vertrages (§ 652 I S. 1 BGB) gewährt, nicht

jedoch für den Erwerb des Objekts im Rahmen eines Hoheitsaktes, nämlich des

Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Daran ändert auch nichts, dass das

wirtschaftliche Ergebnis beim Erwerb des Grundstücks gleichermaßen erzielt wird.

c. Bei den so genannten Verflechtungstatbeständen

Wenn der Kunde dem Makler eine Provision in Kenntnis von Umständen verspricht, die

an sich den Makler hindern, eine Provision zu erheben, dann hat der Kunde die

Provision zu bezahlen. Verflechtungsfälle bedingen in der Regel den erfolgreichen

Abschluss des Geschäfts, den rechtswirksamen Notariatsvertrag. Sie finden aber ihren

Mangel im Ursachenzusammenhang. Denn es handelt sich in der Regel um

Vereinbarungen bezüglich der Vergütung, die nach dem Willen der Parteien von einer

ursächlichen Tätigkeit des Maklers im Sinne des § 652 I S. 1 (“infolge”) unabhängig

sein soll. Bei einem derartigen Provisionsversprechen sind dem Kunden die

Verpflechtungen des Maklers und die Tatsache, dass der Makler in diesen Fällen keine

Provision erhalten kann, bekannt.

d. Bei erfolgsunabhängigen Provisionsversprechen

Die Zahlung einer erfolgsunabhängigen Provision widerspricht dem Leitbild des

Maklervertragrechts. Denn der Maklervertrag setzt einen Maklerkunden voraus, der frei

in seinen Entschlüssen ist und der die Provision nur im Erfolgsfall zu zahlen hat, das

heißt mit rechtswirksamem Abschluss des Notariatsvertrages. Mithin kann eine

erfolgsunabhängige Provision niemals durch vorformulierte Allgemeine

Geschäftsbedingungen, sondern stets nur durch Individualvereinbarungen sicher

gestellt werden. Hierzu gibt es eine brandneue Entscheidung des Bundesgerichtshof

vom 12.10.2006 zum Aktenzeichen III ZR 331/04, in der der BGH klargestellt hat, dass

die Aussage eines Kunden, es werde bei einem Verkauf des Hauses in jedem Falle

dem Makler eine Provision gezahlt, ein solches selbständiges erfolgsunabhängiges

Provisionsversprechen darstellen kann, auch wenn der Vertrag letztlich ohne den

Makler zustande kommt. Voraussetzung sei, dass der Makler überhaupt etwas getan

habe, wie etwa ein Exposee zu erstellen. Nur wenn jegliche Gegenleistung des Maklers

fehle, könne ein Schenkungsversprechen vorliegen, das ohne notarielle Beurkundung

unwirksam wäre.

Quelle: Immobilienverband IVD